安信国际：首予朗诗绿色生活买入评级，目标价为3.9港元

来源：安信国际

朗诗绿色生活在管规模截至 2021 年 6 月约 1780 万平米（据第三方数据统计，截至2021 年底在管面积增加至 2500 万平米），主要位于长三角地区，占总在管面积约85%。公司跟随集团的绿色发展策略，是中国绿色物管细分赛道中的头部企业之一。朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，净杠杆比率在过去五年维持在 65%以下，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。我们给予公司目标估值 10 倍 2022 年市盈率，相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平，目标价为每股 3.9 港元，首予买入评级。
报告摘要

绿色物管公司。朗诗绿色生活在管规模截至 2021 年 6 月约 1780 万平米（据第三方数据统计，截至 2021 年底在管面积增加至 2500 万平米），主要位于长三角地区，占总在管面积约 85%。朗诗集团于 2001 年初成立，一直深耕长三角，并于 2004 年开始实施聚焦绿色科技差异化发展战略，品牌知名度不断提升。朗诗绿色生活于2005 年成，跟随集团的绿色发展策略，根据中指院的资料，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，公司在中国物业服务百强企业中排名第三位。

项目结构进一步改善。项目来源分布上，关联房企占比逐步下降。来自第三方发展商的项目于 2021 上半年占总在管面积及基础物管服务分部收入分别约 42%及39%，2018 年时分别为 16.6%及 16.6%，外拓比率明显有所改善，上市后公司预算约 1.4 亿元在并购上，并于 2021 年底以约 1 亿元间接收购新地锐意，取得 639 万平米的在管面积。项目业态方面，目前以住宅项目为主，占基础物业管理服务分部收入约 87.8%。然而公司会进一步发展非住宅物业的物业管理组合多元化。多业态物业管理能力将让朗诗绿色生活成为综合型物业管理服务提供商。
母公司集团稳健。朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，地产公司的净杠杆比在 2017 年以來维持在 65%以下，地产公司以较低风险的小股操盘方式来扩充市场占有率，根据克而瑞数据，朗诗地产 2021 年操盘销售金额约 465 亿元，排名第 60 位。虽然销售规模增速较其他中型房企慢，但显示了集团对于持续稳定运营能力的重视，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。

首予买入评级。首予买入评级。朗詩綠色生活虽然社区增值服务收益占比较低，但凭着集团多业态的部署，未来有望逐步提升。公司计划进一步丰富现有增值服务，加入创新业务如家政、居家养老、美居等服務。公司目前的估值约为 12 倍/8 倍的2021 年/22 年市盈率，低于其他中型物管公司。考虑到朗诗绿色生活及其集团的稳健发展，我们给予公司目标估值 10 倍 2022 年市盈率，相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平，目标价为每股 3.9 港元。