資產輕型化轉型之路開花結果，朗詩地產(00106)換擋提速正當時
2021，是房地產行業風起雲湧的一年。面對政策、市場、金融機構等多方面彙集而來的壓力，地產行業也正式於這一年落下了依靠土地紅利、借助杠杆高歌猛進發展模式的帷幕。
進入“嚴冬”的結構性調整期後，地產業正經歷著發展模式的轉型陣痛，逐漸步入新的低利潤、低增長、低杠杆的內生式增長軌道。
什麼是中國房地產企業未來的發展方向？引發了各方探討。其中，浙商證券在其名為《從終局反向思考行業投資機會》的研報中提到，借鑒成熟市場經驗，房企從重資產開發轉向輕資產服務業務是發展必經之路。
在浙商證券看來，從增量向存量市場轉化，輕資產業務比重提升，科技賦能增強內功，打造品牌、降本增效，將是中國房企未來的發展路徑。其中，物管、代建等輕資產業務，將接手行業成長的接力棒。
2022，作為行業中踏上資產輕型化的戰略轉型之路已近8年的綠色開發服務商，朗詩地產(00106)正迎來其完成轉型跨越的決定性一年。
由於在資產輕型化上的超前佈局，如今的朗詩地產已徹底告別了高杠杆依賴的發展模式，逐漸成為一家輕資產的服務管理型公司。朗詩地產也於其年報提到，公司決定將更名為“朗詩綠色管理有限公司”，以更恰切地反映其當前的戰略定位及業務實質。
8年堅定不移“資產輕型化”轉型之路
回顧朗詩發展歷程，2004和2014年是決定其發展方向的兩個重要年份。
2004年，公司第二個開發項目南京朗詩國際街區面市，朗詩正式踏上了聚焦綠色地產的差異化發展之路；2014年，朗詩地產再度進行戰略轉型升級，提出“輕資產化運營”戰略，大力發展委託代建、小股操盤、合作開發等業務，正式開始對於輕資產化運營發展模式的佈局。
依託逾20年的全國化佈局業務發展，並憑藉在綠色建築上的技術與品牌優勢，朗詩地產業務現已實現全國主要一二線城市及重點經濟區域的覆蓋，開發超過150個項目，開發總面積逾2500萬平方米。截至2021年12月31日，朗詩提供開發代建服務及進行小股操盤的項目共計83個，總可售面積約378萬平方米，預計可售貨值達約人民幣706億元。
而經過以“綠色地產”、“資產輕型化”貫穿發展主線的八年轉型，公司圍繞輕資產化業務，至今也已與多家知名大型、中型的國企、民營企業、開發商、金融投資機構開展不同類型的探索及合作。
用朗詩控股集團董事長田明的話來說，經過近8年的探索，朗詩已經成為委託代建、小股操盤、合作開發上的熟手。
在朗詩地產目前已合作的代建業務中，項目類型包括但不限於新建、城市更新、舊改、不良資產（法拍、和解、破產重整）、承債式收購、一二級聯動；合作模式也涵蓋了委託開發、小股操盤、金融服務、債務置換等多樣化選擇。
如今，隨著在委託代建、小股操盤、合作開發等開發模式上的逐漸深化，朗詩地產操盤項目的平均股東權益已降至20%至30%的區間。來自開發代建服務及小股操盤項目的可售貨值於中國地區總可售貨值佔比已超過九成。
2021年，朗詩地產於中國地區共獲取新開發代建服務項目12個，新增開發代建服務項目可售面積約153萬平方米，可售貨值約人民幣258.6億元，同比增幅近18%，毛利率保持在約40%的較高水準。公司資產輕型化轉型成效顯著。
朗詩地產已有效降低了對財務杠杆的依賴。公司扣除預收款項後的資產負債率於2021年度同比下降0.9個百分點至76.6%；兩年以下短期債務比例同比大幅下降12個百分點至46.5%；期內加權平均財務成本約為7.0%，較去年同期下降0.6個百分點，債務結構得到進一步優化。
在以輕資產化為發展主旋律模式下，由於不再需要大量的資金用於拿地及開發，公司對於高息債的需求也持續減少，逐漸成為一傢俱備輕資產操盤能力及投資能力，通過提供開發管理服務提高收益的專業化服務型公司。
公司決定更名“朗詩綠色管理有限公司”的背後，反映了其擯除傳統地產開發模式、真正完成向資產輕型化房企轉型跨越的實質。
輕資產化轉型成功 朗詩憑什麼？
從目前發展趨勢看，由於受到開發經驗、資質要求、技術實力等各類壁壘影響，企業在切入代建行業的過程中仍存在一定難度。在浙商證券看來，衡量企業代建能力主要基於產品力和品牌影響力、成本管控能力、物業服務能力和資源整合能力四個維度。
而對於這家於業內率先完成資產輕型化轉型跨越的房企而言，朗詩地產究竟憑什麼？這就需要從其多年來圍繞代建轉型所打造的多方面競爭優勢的角度來解讀。
首先從最核心的產品力和品牌影響力來看，朗詩自2004年起就實施聚焦綠色差異化發展戰略，“恒溫恒濕恒氧”科技住宅產品開創國內綠色科技住宅先河。
縱觀朗詩2004年以來推出的綠色科技住宅產品發展歷程，從集中式科技系統（1.0-3.0）到戶式化系統，再到自由方舟健康住宅，通過持續的研發創新，朗詩的產品不斷迭代，如今第六款科技住宅產品也已問世，持續領跑中國綠色地產。
朗詩目前已於全國36個城市打造了超過150個綠色住宅項目，綠色住宅開發面積超過2500萬平方米；並已成為全國規模最大科技系統提供商，市場份額行業居首。
經過20年積累，朗詩在業內獲得了良好的品牌美譽度和客戶口碑。其中，朗詩科技住宅用戶對系統滿意度高達91分，朗詩項目業主複購率高達70%，而朗詩眾多項目的業主再購及業主轉介紹的比例也已接近50%。
除了新建開發業務外，朗詩也將“綠色”基因延展到城市更新領域，發展為雙軌道上提供多業態產品解決方案的房企，面向多元垂直場景提供從運營管理、開發諮詢，到開發代建的全流程一體化服務。
在標準化能力打造上，朗詩不斷健全完善運營管理體系、工程管理體系、工程制度體系，實施“6-3-1”的全週期工程管理原則，則通過在項目的每一個環節及各個維度進行專業把控，以最大限度保證產品品質，確保項目100%落地。
在資源整合能力打造上，朗詩已形成委託方—業主方—供應商—朗詩方的完整價值鏈，致力於克服開發過程中各種不利因素，從而為項目股東方節約成本、創造價值。據悉，僅2021年度，朗詩輕資產項目成本類優化金額便達到2.6億。
除此之外，經過多年來在代建業務領域中的摸爬滾打，朗詩已於行業中積累了豐富的複雜項目處理經驗。通過整合朗詩體系內朗詩寓、朗詩常青藤、朗詩青杉資本等業務以及朗詩外部資源，朗詩現已具備了助力各類不良資產紓困的能力，並可通過“募投管退”一體化基金管理及資產管理能力盤活存量物業。
也正是源於其多年來圍繞委託代建、小股操盤及合作開發所進行的全方位能力的打造，朗詩所出品的項目不論參股與否最終均實現了高品質落地，在節約開發成本的同時，實現了遠超同區域主要競品的新房售價表現，為合作方創造多維度價值。
趨勢已來，朗詩迎來時代新機遇
在我國，代建主要分為政府代建、商業代建、資本代建和配資代建三種模式。如今，隨著房地產業在發展融資困難、利潤低、中小企業競爭力薄弱等背景下，商業代建的發展也不斷提速，並交接政府代建逐步成為主流代建形式。
從需求側來看，代建行業需求旺盛主要源於幾個方面：項目所有人、產品品質側、政府工程（城市更新和公住房）。
首先，項目所有人需求方面主要以中小房企及非專業開發商為主，其往往對於借助代建企業的品牌優勢提高市場知名度和市場競爭力，以及借助代建企業專業建設和運營能力以提升市場認可度具有較高需求。
此外，在產品品質側，代建公司主要通過項目管理和成本管控等方式控制成本，同時把握產品趨勢，從產品研發和行銷服務兩端幫助地產開發商提升產品競爭力，最終提升產品溢價。
政府工程方面的代建需求則主要集中於保障性住房建設和城市更新業務，據天風證券於研報表示，2020年已有39000個舊城社區開展更新工程，城市更新需求有望成為代建行業增長新動力。
另據中銀證券預計，由於融資管控的放鬆在短期內無法有效傳達至民企地產開發商，房企混沌狀態大概率將延續至22年年底。一改此前由民企主導中國地產市場的局面，地方國企、城投平台在集中土拍中成為主流。
在該背景下，城投平台拿地後大概率仍需要找專業度更好的民營房企進行合作，預計主要有兩種模式：1.一段時間後直接轉讓，民企或以收購形式進入；2.直接引入民企小股操盤。而這一過程中，行業代建需求也有望得到進一步提振。
從中期展望來看，根據中指院預測，取新簽約總建面為代建市場規模計算，目前代建市場規模佔已售商品房建面的3.0%-5.0%。截至2025年，按累計新簽約建面計算的房地產代建市場預計將達到7.9億平方米，佔已售商品房的14.3%。
從行業發展方向來看，中國房地產經過二十多年的發展，住房短缺的問題得到根本緩解，市場將由過去的新房市場為主向存量市場為主過渡、新舊並立，代建市場正迎來其發展機遇。而朗詩多年來始終堅持從重資產的傳統內房模式向資產輕型化轉型，則恰恰契合了地產行業新時代的發展所需。
如今，朗詩地產通過在產品差異化、資產輕型化、收益多樣化的轉型戰略上的持續深耕，現已發展成為一傢俱備輕資產操盤能力，並兼備一定投資能力的品牌服務商，在委託代建、小股操盤、合作開發上形成了專業核心競爭力，轉型升級探索成效顯著。
對於朗詩而言，2022將是其完成轉型跨越的決定性一年。在這關鍵性一年，公司管理層也於主席報告中提到，將集中精力處理問題資產，向核心優質業務聚焦；保持綠色、低碳、可持續發展的初心，輕裝上陣，以嶄新的姿態步入行業發展的新階段。
在地產行業迎來新一輪的洗牌下，朗詩通過其長期以來在輕資產化業務上的前瞻性佈局，正迎來屬於它的時代。
2021，是房地產行業風起雲湧的一年。面對政策、市場、金融機構等多方面彙集而來的壓力，地產行業也正式於這一年落下了依靠土地紅利、借助杠杆高歌猛進發展模式的帷幕。
進入“嚴冬”的結構性調整期後，地產業正經歷著發展模式的轉型陣痛，逐漸步入新的低利潤、低增長、低杠杆的內生式增長軌道。
什麼是中國房地產企業未來的發展方向？引發了各方探討。其中，浙商證券在其名為《從終局反向思考行業投資機會》的研報中提到，借鑒成熟市場經驗，房企從重資產開發轉向輕資產服務業務是發展必經之路。
在浙商證券看來，從增量向存量市場轉化，輕資產業務比重提升，科技賦能增強內功，打造品牌、降本增效，將是中國房企未來的發展路徑。其中，物管、代建等輕資產業務，將接手行業成長的接力棒。
2022，作為行業中踏上資產輕型化的戰略轉型之路已近8年的綠色開發服務商，朗詩地產(00106)正迎來其完成轉型跨越的決定性一年。
由於在資產輕型化上的超前佈局，如今的朗詩地產已徹底告別了高杠杆依賴的發展模式，逐漸成為一家輕資產的服務管理型公司。朗詩地產也於其年報提到，公司決定將更名為“朗詩綠色管理有限公司”，以更恰切地反映其當前的戰略定位及業務實質。
8年堅定不移“資產輕型化”轉型之路
回顧朗詩發展歷程，2004和2014年是決定其發展方向的兩個重要年份。
2004年，公司第二個開發項目南京朗詩國際街區面市，朗詩正式踏上了聚焦綠色地產的差異化發展之路；2014年，朗詩地產再度進行戰略轉型升級，提出“輕資產化運營”戰略，大力發展委託代建、小股操盤、合作開發等業務，正式開始對於輕資產化運營發展模式的佈局。
依託逾20年的全國化佈局業務發展，並憑藉在綠色建築上的技術與品牌優勢，朗詩地產業務現已實現全國主要一二線城市及重點經濟區域的覆蓋，開發超過150個項目，開發總面積逾2500萬平方米。截至2021年12月31日，朗詩提供開發代建服務及進行小股操盤的項目共計83個，總可售面積約378萬平方米，預計可售貨值達約人民幣706億元。
而經過以“綠色地產”、“資產輕型化”貫穿發展主線的八年轉型，公司圍繞輕資產化業務，至今也已與多家知名大型、中型的國企、民營企業、開發商、金融投資機構開展不同類型的探索及合作。
用朗詩控股集團董事長田明的話來說，經過近8年的探索，朗詩已經成為委託代建、小股操盤、合作開發上的熟手。
在朗詩地產目前已合作的代建業務中，項目類型包括但不限於新建、城市更新、舊改、不良資產（法拍、和解、破產重整）、承債式收購、一二級聯動；合作模式也涵蓋了委託開發、小股操盤、金融服務、債務置換等多樣化選擇。
如今，隨著在委託代建、小股操盤、合作開發等開發模式上的逐漸深化，朗詩地產操盤項目的平均股東權益已降至20%至30%的區間。來自開發代建服務及小股操盤項目的可售貨值於中國地區總可售貨值佔比已超過九成。
2021年，朗詩地產於中國地區共獲取新開發代建服務項目12個，新增開發代建服務項目可售面積約153萬平方米，可售貨值約人民幣258.6億元，同比增幅近18%，毛利率保持在約40%的較高水準。公司資產輕型化轉型成效顯著。
朗詩地產已有效降低了對財務杠杆的依賴。公司扣除預收款項後的資產負債率於2021年度同比下降0.9個百分點至76.6%；兩年以下短期債務比例同比大幅下降12個百分點至46.5%；期內加權平均財務成本約為7.0%，較去年同期下降0.6個百分點，債務結構得到進一步優化。
在以輕資產化為發展主旋律模式下，由於不再需要大量的資金用於拿地及開發，公司對於高息債的需求也持續減少，逐漸成為一傢俱備輕資產操盤能力及投資能力，通過提供開發管理服務提高收益的專業化服務型公司。
公司決定更名“朗詩綠色管理有限公司”的背後，反映了其擯除傳統地產開發模式、真正完成向資產輕型化房企轉型跨越的實質。
輕資產化轉型成功 朗詩憑什麼？
從目前發展趨勢看，由於受到開發經驗、資質要求、技術實力等各類壁壘影響，企業在切入代建行業的過程中仍存在一定難度。在浙商證券看來，衡量企業代建能力主要基於產品力和品牌影響力、成本管控能力、物業服務能力和資源整合能力四個維度。
而對於這家於業內率先完成資產輕型化轉型跨越的房企而言，朗詩地產究竟憑什麼？這就需要從其多年來圍繞代建轉型所打造的多方面競爭優勢的角度來解讀。
首先從最核心的產品力和品牌影響力來看，朗詩自2004年起就實施聚焦綠色差異化發展戰略，“恒溫恒濕恒氧”科技住宅產品開創國內綠色科技住宅先河。
縱觀朗詩2004年以來推出的綠色科技住宅產品發展歷程，從集中式科技系統（1.0-3.0）到戶式化系統，再到自由方舟健康住宅，通過持續的研發創新，朗詩的產品不斷迭代，如今第六款科技住宅產品也已問世，持續領跑中國綠色地產。
朗詩目前已於全國36個城市打造了超過150個綠色住宅項目，綠色住宅開發面積超過2500萬平方米；並已成為全國規模最大科技系統提供商，市場份額行業居首。
經過20年積累，朗詩在業內獲得了良好的品牌美譽度和客戶口碑。其中，朗詩科技住宅用戶對系統滿意度高達91分，朗詩項目業主複購率高達70%，而朗詩眾多項目的業主再購及業主轉介紹的比例也已接近50%。
除了新建開發業務外，朗詩也將“綠色”基因延展到城市更新領域，發展為雙軌道上提供多業態產品解決方案的房企，面向多元垂直場景提供從運營管理、開發諮詢，到開發代建的全流程一體化服務。
在標準化能力打造上，朗詩不斷健全完善運營管理體系、工程管理體系、工程制度體系，實施“6-3-1”的全週期工程管理原則，則通過在項目的每一個環節及各個維度進行專業把控，以最大限度保證產品品質，確保項目100%落地。
在資源整合能力打造上，朗詩已形成委託方—業主方—供應商—朗詩方的完整價值鏈，致力於克服開發過程中各種不利因素，從而為項目股東方節約成本、創造價值。據悉，僅2021年度，朗詩輕資產項目成本類優化金額便達到2.6億。
除此之外，經過多年來在代建業務領域中的摸爬滾打，朗詩已於行業中積累了豐富的複雜項目處理經驗。通過整合朗詩體系內朗詩寓、朗詩常青藤、朗詩青杉資本等業務以及朗詩外部資源，朗詩現已具備了助力各類不良資產紓困的能力，並可通過“募投管退”一體化基金管理及資產管理能力盤活存量物業。
也正是源於其多年來圍繞委託代建、小股操盤及合作開發所進行的全方位能力的打造，朗詩所出品的項目不論參股與否最終均實現了高品質落地，在節約開發成本的同時，實現了遠超同區域主要競品的新房售價表現，為合作方創造多維度價值。
趨勢已來，朗詩迎來時代新機遇
在我國，代建主要分為政府代建、商業代建、資本代建和配資代建三種模式。如今，隨著房地產業在發展融資困難、利潤低、中小企業競爭力薄弱等背景下，商業代建的發展也不斷提速，並交接政府代建逐步成為主流代建形式。
從需求側來看，代建行業需求旺盛主要源於幾個方面：項目所有人、產品品質側、政府工程（城市更新和公住房）。
首先，項目所有人需求方面主要以中小房企及非專業開發商為主，其往往對於借助代建企業的品牌優勢提高市場知名度和市場競爭力，以及借助代建企業專業建設和運營能力以提升市場認可度具有較高需求。
此外，在產品品質側，代建公司主要通過項目管理和成本管控等方式控制成本，同時把握產品趨勢，從產品研發和行銷服務兩端幫助地產開發商提升產品競爭力，最終提升產品溢價。
政府工程方面的代建需求則主要集中於保障性住房建設和城市更新業務，據天風證券於研報表示，2020年已有39000個舊城社區開展更新工程，城市更新需求有望成為代建行業增長新動力。
另據中銀證券預計，由於融資管控的放鬆在短期內無法有效傳達至民企地產開發商，房企混沌狀態大概率將延續至22年年底。一改此前由民企主導中國地產市場的局面，地方國企、城投平台在集中土拍中成為主流。
在該背景下，城投平台拿地後大概率仍需要找專業度更好的民營房企進行合作，預計主要有兩種模式：1.一段時間後直接轉讓，民企或以收購形式進入；2.直接引入民企小股操盤。而這一過程中，行業代建需求也有望得到進一步提振。
從中期展望來看，根據中指院預測，取新簽約總建面為代建市場規模計算，目前代建市場規模佔已售商品房建面的3.0%-5.0%。截至2025年，按累計新簽約建面計算的房地產代建市場預計將達到7.9億平方米，佔已售商品房的14.3%。
從行業發展方向來看，中國房地產經過二十多年的發展，住房短缺的問題得到根本緩解，市場將由過去的新房市場為主向存量市場為主過渡、新舊並立，代建市場正迎來其發展機遇。而朗詩多年來始終堅持從重資產的傳統內房模式向資產輕型化轉型，則恰恰契合了地產行業新時代的發展所需。
如今，朗詩地產通過在產品差異化、資產輕型化、收益多樣化的轉型戰略上的持續深耕，現已發展成為一傢俱備輕資產操盤能力，並兼備一定投資能力的品牌服務商，在委託代建、小股操盤、合作開發上形成了專業核心競爭力，轉型升級探索成效顯著。
對於朗詩而言，2022將是其完成轉型跨越的決定性一年。在這關鍵性一年，公司管理層也於主席報告中提到，將集中精力處理問題資產，向核心優質業務聚焦；保持綠色、低碳、可持續發展的初心，輕裝上陣，以嶄新的姿態步入行業發展的新階段。
在地產行業迎來新一輪的洗牌下，朗詩通過其長期以來在輕資產化業務上的前瞻性佈局，正迎來屬於它的時代。
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