誰說只有奈雪的茶才是新零售?這家準新股同樣有高成長性

港股方向盤 於 17/06/2021 發表 收藏文章
港股近期悶局,難怪不少朋友都關注起新股,比如新上巿的時代天使(06699)。從一眾已過港交所聆訊的公司當中可見,除了具備「新零售」屬性的奈雪的茶近期頻頻以「新茶飲」包裝亮相外,若不想單純入局這新茶飲賽道,不才認爲另一家同樣有「新零售」基因的中駿商管,亦值得留意。多得馬雲早在2016年在雲棲大會上提出包括「新零售」在內的「五新」技術革新及發展,造就了現在不少具有「新零售」特性的股份更多地走到大家的眼前。

熟悉中駿集團(01966)的朋友,應該不難理解中駿今次所分拆的中駿商管所具備的「新零售」元素。事緣2017年中駿集團確立其「一體兩翼」發展戰略,而這「一體兩翼」,是指以地産開發為主體,並以新零售購物中心和長租公寓為兩翼。所以由此角度看,在新零售購物中心賽道上積極發力的中駿商管的戰略重要性顯然易見。中駿集團去年年初更明確「五年百城」的計劃,即未來5年布局100座世界城的目標,同年更將中駿世界城的品牌升級爲「中駿世界城FUNWORLD」,而從去年12月開幕的水頭中駿世界城亦可見,該項目吸引了超過200個品牌入駐,當中包括永輝超巿、海底撈、星巴克及安踏最新形象旗艦店等(均爲近年來相當積極向「新零售」變革的品牌)。

對數據挖掘分析及人工智能有認識的朋友相信都會清楚,數據賦能以至科技賦能,對「新零售」的高質量發展有着關鍵作用。當然不才也知道這是資本市場今年特別中意的物管股一類,正如寶龍商業(09909)要夥拍騰訊推進其「紐扣計劃」,對中駿世界城這類購物中心而言,數字化管理有助於監控日常經營狀况,包括每日訪客人數、消費者行爲等,而數字化管理有利於租戶管理。可以想像得到,單單一個購物中心對應數百份品牌或商戶租賃合約的條款各不相同,故妥善顧及所有租戶需求,對於管理公司而言亦是一項大挑戰。透過科技賦能,讓商戶或品牌更懂新一代消費者,亦是商管企業提升品牌入駐意欲以至消費者體驗的致勝之道。

從聆訊後資料集亦不難看出,中駿商管已經利用數字化及運營自動化系統,以至科技解决方案來增强其競爭力、提升服務質量及客戶滿意度,而今次上巿集資所得亦顯然亦打算進一步投資於能够改善服務質量、客戶體驗和參與度並提高其運營效率的科技上。

據聆訊後資料集,中駿商管擬從所得款項中的一定比重投資到上述科技,當中包括升級其微信小程序,打造其於小程序的線上購物平台,完善其中與用戶體驗及購物體驗相關的界面及功能,如完善會員功能自動化,增加電子收據功能等;升級其運營平台,將消費者端微信小程序連接到其他支持系統,包括一個多渠道線上生態系統,即包含營銷系統、産品數字化系統、交易管理系統、合規系統和數據分析系統的線上生態系統;升級其數字化企業管理系統;升級其的分包商和供應商平台,甚至令該平台界面能支持從個人微信登入、增加線上簽約以及業務數據共享等功能,以提高運營效率。換言之,中駿商管除了有其母公司戰略方向帶來的高確定度的高成長特性外,在可見的將來長跑下營運效益的優勢亦將會逐步浮現。

事實上,中駿商管目前已開發數字化及運營自動化系統,並採用技術解决方案增強其競爭力,提高公司的服務質量及客戶滿意度,减少公司對勞動力的依賴並降低成本,例如其DMP大數據平台整合其商業物業管理及運營服務業務中産生的絕大部分數據,將包括商業交易數據、訪客和車輛交通數據及會計數據在內的數據;通過數據清理、數據建模及計算,進行分析並引導團隊作出决策。比如,使用消費者數據為租戶設計有針對性的促銷計劃,在刺激租戶的銷售的同時,亦利用租戶的銷售數據來幫助監察及管理其表現;除此之外,其智能物業管理系統使用互聯網及IoT技術整合各種模塊,例如智能停車場管理、智能客戶人流管理及智能視覺引導等,由該系統提供集中管理功能,繼而優化公司的運營效率並强化客戶體驗、减少對勞動力的依賴並降低運營成本的能力。

數字化管理除了可以提升工作效率外,更可以令企業將人力調配到更具價值的業務上。從中駿商管享有較高的商業物業管理費以至高毛利率的特色,亦可見一班。根據仲量聯行的資料,中駿商管過去幾年的商業物業管理服務平均物業管理費,高於已披露有關資料的所有中國上市物業管理公司,以2020年的商業物業管理服務平均物業管理費27.7元(人民幣‧下同)而言,單計2020年平均商業物業管理費就已經比第二位高四成。相對其他上市同業突出的商業物業管理費證明了中駿商管在管理商業物業進行定位及提供優質服務的能力。

中駿商管於2018年至2020年間的商業物業管理及運營服務毛利率分別爲47.6%、51.3%及59.0%,令其整體毛利率則分別提升至34.6%、37.0%及44.3%。其聆訊後資料集解說了,高毛利率不僅歸功於其享有較高的基本商業物業管理費,亦歸功於中駿商管的業務組合;因爲中駿商管一大部分收益來自開業前服務,其毛利率通常較高,而該服務正正就較其他類型物業管理服務來得更複雜及「勞動密集度較低」。換言之,公司在數字化管理下,顯然對其手上優秀人才有著更適合的部署。

由於中駿商管本身是從其母公司中駿集團分拆出來的商管股,公司的發展步伐將會緊跟中駿集團的戰略,即「五年百城」於未來可見的4年帶來的高速成長機會,除了比較確定的,今年第四季中駿商管將迎來4座世界城購物中心開業,從已訂約但尚未交付的商業物業情况亦可見,2022年更有超過10座中駿世界城登場,甚至預計將於2023年及2024年開業的世界城項目及所能提供的面積,需要再加以布局的地區,亦顯然已在公司管理團隊的掌握之中;隨着中駿商管可見的將來在管商業物業規模不斷快速成長,相信公司有能力繼續保持其高毛利率、繼續呈現由商管業務貢獻其業績成長的特性。所以可以密切留意到底中駿商管會以哪種估值水平來公開招股。

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