海外物業投資-澳州VS泰國

investment tips 於 15/07/2019 發表 收藏文章
text by: 香港 IPP 集團 助理區域總監- Joseph Pang
轉載自 Jessica 雜誌
最近收到不少朋友提問:如欲投資海外物業,哪一個國家較為合適?對於此問題,當然沒有一個絕對的答案,各有心頭好,今次希望藉此專欄和大家分析兩個截然不同的國家-澳州及泰國,兩者在海外物業投資方面的機遇:
1. 樓價升值潛力
澳洲是已發展國家,政治及經濟皆十分穩定,人口增長主要來源為外地移民。澳洲樓市升幅相對穩定,投資者不應期望短時間內會有爆炸性的升幅,而當地租金回報率每年可達5%。相反,泰國屬於新興市場,潛在經濟發展動力不容忽視。政府近年投入很多資源作基礎建設,包括曼谷機場擴建、地鐵延伸計劃(由現時100個站擴展至300個站)。另外,泰國受惠於「一帶一路」政策,中泰鐵路預計於2021年通車,屆時除了旅客增長外,亦會便利泰國農產品的出口,帶動整個泰國的經濟。泰國,特別是曼谷,近年有不少一手樓盤推出,價錢由數十萬至過千萬港幣不等,但由於當地房地產二手市場尚未成熟,要短時間將物業轉手並不容易,但相信長線會有令人滿意的升幅。
2. 稅務
如以海外人士身分購入澳洲之一手物業,印花稅稅率約為物業價格的10%。另外,如將物業出租,所得租金亦須納稅,但亦有不少開支可作扣減,例如按揭利息、折舊、維修費用等。如果可扣減的開支多於所得的租金(即Negative Gearing),當中的「虧損」更可累積,用以抵銷在出售物業時所需繳付的增值稅。泰國購買物業的稅項相對簡單,購入時須支付2%過戶費(一般由買家及賣家共同承擔),所得租金一般不用繳稅,而如果持有物業超過5年才出售,印花稅為當時樓價的0.5%。由此可見,泰國物業的交易成本比澳洲為低。
3. 按揭安排
香港人在澳洲購買物業,可選擇向香港或澳州當地銀行提出按揭申請,一般都可以做6成按揭,現時按揭息率大約4–5%p.a.,按揭年期可長達30年。泰國物業的按揭手續及條件相對繁複,一般只可承做5成按揭,現時按揭息率為5–6%p.a.,而按揭年期最長為10年。
4. 貨幣升值潛力
澳元兌港幣現時為1:5.5,在2003年至2019年間,澳元匯率最高見過1:8.6(2011年),最低為1:4.8(2008年)。假設澳元由現水平升至2011年的高位,潛在升幅約有36%。而港幣兌泰銖現時為1:4.0,2005年曾低見1:5.3,2013年曾升至1:3.7。同樣,假設泰銖由現水平升至2013年的高位,潛在升幅約為8%。當然,匯率走勢受多個因素影響,但相信澳元的升值潛力應該比泰銖為高。
不同地方的物業各有捧場客,除參考以上各點以外,投資者亦應考慮自己的預算、投資年期、投資目的等,從而挑選最適合自己的地方作投資。
香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
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