海外置業經營民宿,成本如何?

investment tips 於 26/11/2019 發表 收藏文章

text by: 香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
香港的海外物業市場近半年十分火熱,適逢近期外幣持續低水,及香港緊張的社會氣氛,不少港人紛紛購買海外物業作分散投資及海外資產配置。當成功買入物業後便需要計劃如何應用,部份人會選擇以傳統長租約形式出租予當地人,有部份會選擇把物業用作私人渡假屋,在每年渡假時自用,近年亦有不少人會以民宿或短租形式,如Airbnb的形式,將物業出租以收取可觀的租金。究竟將海外物業以民宿形式出租有何利弊?我們可以從主要成本、法規、風險及收益這四方面去探討:

1. 主要成本:
要令單位吸引到短租客人(旅客),最重要是物業的位置。旅客一般會優先考慮鄰近大眾交通工具或知名景點的單位,而此類物業的價格亦會較高。此外,短租的裝修設計及工程成本亦需注意。旅客一般只靠網上圖片來決定是否租住,有型格的裝修絕對能吸引更多旅客。
短租單位需要專人作恆常清潔打掃、添置日用品及協助客人check-in及check-out,作為海外投資者,我們需要聘請當地物業代理代勞,費用一般分為固定模式或分成模式兩種。

2. 法規:
不少國家已針對短租制定框架及條例,如果考慮將物業作短租,必先熟讀當地法規,以免誤墮法網。相信大家都知道在香港經營民宿而未有申請「賓館牌照」屬刑事罪行。又以日本為例,從2018年6月15日起,所有民宿經營者須向所屬的都道府縣知事申請並獲得審批才可經營,而每年放租不得超過180天。

3. 風險:
經營民宿最大風險一定是入住率(Occupancy rate),有統計指出民宿平均入住率要超過200天才有盈利。入住率會受以下幾項因素影響:
3.1. 單位的位置及裝修:可參考前文有關主要成本的分析。
3.2 旅客數量的穩定性:當地旅遊業是否有旺淡季之分?抑或一年四季均有穩定旅客到訪?如果旅客的數量有季節性差別,需留意淡季入住率可能會未如理想。
3.3 客人的質素:與不幸遇上不負責任的客戶不遵守住宿規則(例如在單位內開派對),破壞單位內部裝修,除衍生額外維修費用外,裝修期間亦不能把單位出租,直接降低入住率。當然,此風險可靠嚴謹的客戶篩選或出租平台的評分制度去控制,但嚴謹的篩選亦變相會降低入住率。
3.4 鄰居投訴:由於單位一般坐落於民居,如客人影響到鄰居的日常生活,鄰居可能會向有關方面(如大廈法團或其他執法部門)投訴,最壞情況可以被禁止將物業作民宿出租。
4. 收益:
雖然上述提出不少有關營運民宿的成本及風險,但仍然有不少業主被短租可觀的回報吸引。一般而言,營運得宜的民宿租金收入可比長租高最少30%。配合有效的定價策略(包括因應周邊酒店及民宿單位的定價及需求而積極調整租金)更可將利潤提升。此外,短租彈性較大,業主更能善用單位。假如業主到當地渡假,可選擇在該段日子不將單位出租以作自住之用,其餘日子則可將單位出租以賺取租金。

希望上述分析能令大家更清楚以海外物業作民宿的利弊,從而作出最適合自己的選擇。


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