text by: 香港 IPP 集團 助理區域總監－ Joseph Pang
轉載自 Jessica 雜誌最近收到不少朋友提問：如欲投資海外物業，哪一個國家較為合適？對於此問題，當然沒有一個絕對的答案，各有心頭好，今次希望藉此專欄和大家分析兩個截然不同的國家－澳州及泰國，兩者在海外物業投資方面的機遇：
1. 樓價升值潛力
澳洲是已發展國家，政治及經濟皆十分穩定，人口增長主要來源為外地移民。澳洲樓市升幅相對穩定，投資者不應期望短時間內會有爆炸性的升幅，而當地租金回報率每年可達5%。相反，泰國屬於新興市場，潛在經濟發展動力不容忽視。政府近年投入很多資源作基礎建設，包括曼谷機場擴建、地鐵延伸計劃（由現時100個站擴展至300個站）。另外，泰國受惠於「一帶一路」政策，中泰鐵路預計於2021年通車，屆時除了旅客增長外，亦會便利泰國農產品的出口，帶動整個泰國的經濟。泰國，特別是曼谷，近年有不少一手樓盤推出，價錢由數十萬至過千萬港幣不等，但由於當地房地產二手市場尚未成熟，要短時間將物業轉手並不容易，但相信長線會有令人滿意的升幅。2. 稅務
如以海外人士身分購入澳洲之一手物業，印花稅稅率約為物業價格的10%。另外，如將物業出租，所得租金亦須納稅，但亦有不少開支可作扣減，例如按揭利息、折舊、維修費用等。如果可扣減的開支多於所得的租金（即Negative Gearing），當中的「虧損」更可累積，用以抵銷在出售物業時所需繳付的增值稅。泰國購買物業的稅項相對簡單，購入時須支付2%過戶費（一般由買家及賣家共同承擔），所得租金一般不用繳稅，而如果持有物業超過5年才出售，印花稅為當時樓價的0.5%。由此可見，泰國物業的交易成本比澳洲為低。
3. 按揭安排
香港人在澳洲購買物業，可選擇向香港或澳州當地銀行提出按揭申請，一般都可以做6成按揭，現時按揭息率大約4–5%p.a.，按揭年期可長達30年。泰國物業的按揭手續及條件相對繁複，一般只可承做5成按揭，現時按揭息率為5–6%p.a.，而按揭年期最長為10年。4. 貨幣升值潛力
澳元兌港幣現時為1:5.5，在2003年至2019年間，澳元匯率最高見過1:8.6（2011年），最低為1:4.8（2008年）。假設澳元由現水平升至2011年的高位，潛在升幅約有36%。而港幣兌泰銖現時為1:4.0，2005年曾低見1:5.3，2013年曾升至1:3.7。同樣，假設泰銖由現水平升至2013年的高位，潛在升幅約為8%。當然，匯率走勢受多個因素影響，但相信澳元的升值潛力應該比泰銖為高。
不同地方的物業各有捧場客，除參考以上各點以外，投資者亦應考慮自己的預算、投資年期、投資目的等，從而挑選最適合自己的地方作投資。
香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
想了解專業意見？可以 Email : josephpang@ippfa.com.hk
IPP集團，新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
IPP集團網站：http://www.ippfa.com.hk/chi/index.html
轉載自 Jessica 雜誌最近收到不少朋友提問：如欲投資海外物業，哪一個國家較為合適？對於此問題，當然沒有一個絕對的答案，各有心頭好，今次希望藉此專欄和大家分析兩個截然不同的國家－澳州及泰國，兩者在海外物業投資方面的機遇：
1. 樓價升值潛力
澳洲是已發展國家，政治及經濟皆十分穩定，人口增長主要來源為外地移民。澳洲樓市升幅相對穩定，投資者不應期望短時間內會有爆炸性的升幅，而當地租金回報率每年可達5%。相反，泰國屬於新興市場，潛在經濟發展動力不容忽視。政府近年投入很多資源作基礎建設，包括曼谷機場擴建、地鐵延伸計劃（由現時100個站擴展至300個站）。另外，泰國受惠於「一帶一路」政策，中泰鐵路預計於2021年通車，屆時除了旅客增長外，亦會便利泰國農產品的出口，帶動整個泰國的經濟。泰國，特別是曼谷，近年有不少一手樓盤推出，價錢由數十萬至過千萬港幣不等，但由於當地房地產二手市場尚未成熟，要短時間將物業轉手並不容易，但相信長線會有令人滿意的升幅。2. 稅務
如以海外人士身分購入澳洲之一手物業，印花稅稅率約為物業價格的10%。另外，如將物業出租，所得租金亦須納稅，但亦有不少開支可作扣減，例如按揭利息、折舊、維修費用等。如果可扣減的開支多於所得的租金（即Negative Gearing），當中的「虧損」更可累積，用以抵銷在出售物業時所需繳付的增值稅。泰國購買物業的稅項相對簡單，購入時須支付2%過戶費（一般由買家及賣家共同承擔），所得租金一般不用繳稅，而如果持有物業超過5年才出售，印花稅為當時樓價的0.5%。由此可見，泰國物業的交易成本比澳洲為低。
3. 按揭安排
香港人在澳洲購買物業，可選擇向香港或澳州當地銀行提出按揭申請，一般都可以做6成按揭，現時按揭息率大約4–5%p.a.，按揭年期可長達30年。泰國物業的按揭手續及條件相對繁複，一般只可承做5成按揭，現時按揭息率為5–6%p.a.，而按揭年期最長為10年。4. 貨幣升值潛力
澳元兌港幣現時為1:5.5，在2003年至2019年間，澳元匯率最高見過1:8.6（2011年），最低為1:4.8（2008年）。假設澳元由現水平升至2011年的高位，潛在升幅約有36%。而港幣兌泰銖現時為1:4.0，2005年曾低見1:5.3，2013年曾升至1:3.7。同樣，假設泰銖由現水平升至2013年的高位，潛在升幅約為8%。當然，匯率走勢受多個因素影響，但相信澳元的升值潛力應該比泰銖為高。
不同地方的物業各有捧場客，除參考以上各點以外，投資者亦應考慮自己的預算、投資年期、投資目的等，從而挑選最適合自己的地方作投資。
香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
想了解專業意見？可以 Email : josephpang@ippfa.com.hk
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